Accès au Logement

Peut-on éviter la galère quand on est indépendant ?

Louer ou acheter un logement est un parcours du combattant pour les indépendants, en particulier les jeunes. La situation est critique mais quelques solutions existent.

Cela ne peut plus durer. Les indépendants doivent avoir accès comme les salariés, à revenu équivalent, à un logement décent. Union et la CFDT se battent sur tous les fronts pour que les français en général, et les travailleurs en particulier, aient accès au logement de manière simple et dans des conditions supportables, tant financièrement que légalement. Union et la CFDT ont toujours considéré que le logement est la porte d’entrée vers l’emploi, et que construire un parcours résidentiel sécurisé permet de jouer le rôle d’amortisseur des aléas tant personnels (mariage, famille recomposée, séparation,…etc.) que professionnels (mobilité, chômage, par exemple). Il est vrai que la situation est particulièrement difficile pour la grande majorité des indépendants qui n'ont pas de revenus réguliers ou trois bilans bénéficiaires consécutifs pour satisfaire les conditions exigées par des bailleurs ou des banques. Mais des solutions existent, dont une développée sous l'action de la CFDT, la garantie Visale

Étendre le système Visale à tous les indépendants dans les mêmes conditions que les salariés

Qu'est ce que le système Visale?

La garantie VISALE (VISA pour le Logement et l’Emploi) est un dispositif gouvernemental mis en place en 2016. VISALE est le service de caution accordé par Action Logement au locataire pour prendre en charge le paiement du loyer et des charges locatives de sa résidence principale, dans le parc privé, en cas de défaut de paiement. C’est un droit ouvert, c’est à dire accessible même si l’entreprise ne cotise pas à la PEEC (Participation des Employeurs à l’Effort de Construction comme le 1% Logement). Sa souscription est sans frais tant pour le locataire que le bailleur.

A qui s'adresse Visale?

VISALE s’adresse à deux catégories de travailleurs: 1/ Aux locataires de moins de 30 ans Depuis le 1er octobre 2016, la garantie VISALE a été étendue à tous les locataires de moins de 30 ans, qu'elle que soit leur situation professionnelle. Attention cependant : les étudiants non boursiers rattachés au foyer fiscal de leurs parents ne peuvent pas bénéficier du dispositif.  2/ Les salariés précaires de plus de 30 ans  Les salariés d’une entreprise du secteur privé ou agricole (ou titulaire d’une promesse d’embauche) et dont la demande de garantie VISALE intervient : - Jusqu’à 6 mois après la prise de fonction (hors CDI confirmé), - Jusqu’à 6 mois après la mutation. Les salariés en portage salarial sont donc potentiellement concernés.

Quelles sont les garanties couvertes par Visale?

Pour les bailleurs, Visale couvre les garanties suivantes:

• Prise en charge des impayés de loyers pendant toute la durée de la location, dans la limite de 36 mensualités impayées.
• Prise en charge des frais de remise en état du logement en cas de dégradations imputables au locataire, dans la limite de 2 mois de loyers et charges.
• Les impayés de loyer s’entendent des loyers et des charges inscrits au bail, y compris leur révision contractuelle.
• Prise en charge des frais de procédures contentieuses et des démarches par un réseau de professionnels.
• Pour les étudiants et alternants logés en logement conventionné APL ou en résidence étudiante ou universitaire, la prise en charge est de 9 mensualités impayées.

L'accès à la propriété pour tous, quelque soit le statut de travail

Aider les indépendants à accéder à la propriété.

Un groupe de travail regroupant des représentants d’institutions (Action Logement, Cour des comptes, SGFGAS, etc.), des professionnels (Crédit Foncier, FFB, etc.) et des universitaires a formulé en 2016 des propositions pour faciliter l'accès à la propriété des travailleurs "atypiques" au premier rang desquels les travailleurs indépendants. L’enquête Logement 2013 montrait que la proportion de propriétaires était de 74% chez les couples salariés cumulant deux emplois stables et de 42% pour ceux dont un conjoint au moins est en emploi temporaire. Ils ont formulés quatre propositions dans lesquelles s'inscrit UNION.

Extension de la garantie du fonds de garantie de l’accession sociale à la propriété (FGAS)

Les financements traditionnels de l’accession sociale à la propriété, prêts à taux zéro (PTZ) et prêts d’accession sociale à la propriété (PAS), bénéficient d’une garantie en dernier ressort de l’État via le dispositif du FGAS en plus de la garantie hypothécaire de premier rang dont ils sont assortis. L’État assume la totalité des pertes pour les prêts garantis émis avant le 1er janvier 2007 et à parité avec l’établissement prêteur pour les prêts émis depuis le 1er janvier 2007.
D’un point de vue budgétaire, ce dispositif est particuliè­rement performant de par son très faible coût pour l’État. En 2015, le coût de la garantie de l’État a été de 16 millions d’euros pour un encours garanti de 53 milliards d’euros.
il apparaîtrait souhaitable que la part garantie par l’État dans le FGAS, de 50 % actuel­lement, passe à 80 %.

Imaginer des formes assurantielles et de sécurisation pour faire face à d’éventuelles baisses temporaires de revenus

Afin de faire face à d’éventuelles baisses temporaires de revenus, un premier dispositif consisterait à :
– sécuriser le remboursement du prêt par un gage espèces permettant d’éviter les premiers impayés ;
– favoriser les prêts à échéances de remboursement modu­lables.
Un second dispositif reposerait en une couverture assu­rantielle du risque de dépréciation de la valeur du bien immobilier en cas de revente rapide avec une adaptation des causes de mise en oeuvre de la garantie : mobilité pro­fessionnelle, baisse des ressources d’une certaine ampleur…
Un troisième dispositif assurerait la sécurisation du parcours résidentiel des accédants au profil professionnel atypique par la réversibilité de la propriété sous forme d’un dispositif de rachat à un prix déterminé et accompagné de conditions de relogement ou de maintien dans les lieux.
Deux formes de portage ont déjà été expérimentées:

• Le portage par un bailleur social: L’accédant en difficulté financière peut donner son logement à bail à une société de portage, bailleur social, dont il devient sous-locataire. Durant la période de portage le loyer de l’accédant est établi en fonction de ses revenus. La société de portage se substitue à l’accédant dans le paie­ment des charges de remboursement du crédit immobilier de l’accédant devenu locataire. Au plus tard au terme de la période de portage, soit la société de portage rachète le loge­ment au prix convenu, soit l’accédant, s’il revient à meilleure fortune, reprend son logement en accession pure et simple.
• Le portage par un bailleur privé: L’accédant vend son logement à un investisseur avec une décote de 20 à 30 % de sa valeur estimée avec faculté de rachat dans un délai de trois à six ans à un prix convenu. Le « porté » peut continuer d’occuper le logement contre un loyer annuel de 5 % des sommes investies. Il peut racheter son logement à un prix convenu pendant un délai de six ans. À défaut, le logement devient définitivement la propriété de l’investisseur.

Réformer le taux de l'usure

Le groupe de travail réaffirme son attachement à son principe, qui permet de caper le niveau des taux pratiqués par les banques, en fonction du type de prêts immobiliers (taux fixes, taux variables, prêts relais) et, depuis le 1er janvier 2017, de leur durée de remboursement.
En effet, en période de taux très bas, le tiers de la moyenne des taux effectivement constatés, même répartis par durée, risque de demeurer insuffisant pour couvrir tous les coûts entrant dans le « TERG/TAEG » (garantie, assurance, frais de courtier…). Par exemple, une moyenne de taux pratiqué égale à 1,50 % conduirait à un taux d’usure de 2,00 %. Si le caractère d’exclusion de l’usure pouvait ainsi être résolu, il serait possible de réintroduire une prime de risque spécifique pour les financements de ces accédants indépendants.

Réforme fiscale sur les Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO)

Le niveau élevé des DMTO pénalise les primo-accédants qui ont un apport personnel faible et les ménages amenés à revendre plus fréquemment leur logement en raison d’une variation de revenus ou d’employeur. Il crée une rigidité significative sur le marché du logement et joue un rôle de frein aux échanges comme tout coût de transaction.
Sur le modèle britannique, il pourrait être créé des taux marginaux progressifs de DMTO avec une première tranche qui serait très faiblement imposée (1 %, par exemple, sur une première tranche de 100 000 ou 150 000 euros) afin de favori­ser la primo-accession portant sur des logements modestes.
Une autre réforme pourrait consister à diminuer ces DMTO en fonction des années de détention afin de limiter le frein qu’ils constituent à la mobilité, notamment professionnelle.

45 % des indépendants ont déjà éprouvé des difficultés pour se loger (étude Odoxa de mars 2021)

Pour plus de détails concernant les difficultés des indépendants à se loger, consultez nos articles :

• indépendants : pourquoi se loger est-il si difficile ?
• les difficultés des indépendants en 6 chiffres, selon l'étude Odoxa sur les indépendants de 2021.